O registo de Alojamento Local, do pedido ao cancelamento

O artigo 5.º, n.º 1, define o ato: «O registo de estabelecimentos de alojamento local é efetuado mediante comunicação prévia com prazo dirigida ao presidente da câmara municipal territorialmente competente.»

A expressão técnica importa. Não é uma «mera comunicação prévia», figura em que o efeito se produz com a entrega. É uma comunicação prévia com prazo: o presidente da câmara dispõe de um período para se opor, e o número só se consolida se ele não o fizer. Quem trata o passo como um mero registo automático engana-se sobre o que está a acontecer.

O n.º 2 fixa o canal e é exclusivo: a comunicação é realizada através do Balcão Único Eletrónico previsto no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 92/2010, que confere a cada pedido um número. E o n.º 3 fecha a questão da necessidade: a comunicação prévia com prazo é obrigatória e condição necessária para a exploração do estabelecimento.

Registar é obrigatório antes de explorar, e não depois de começar. Oferecer, disponibilizar, publicitar ou intermediar um estabelecimento não registado é, por si só, contraordenação nos termos do artigo 23.º.

O artigo 6.º, n.º 1, lista a informação obrigatória. Abre pela alínea a) com «A autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel» e segue com a identificação do titular da exploração, o seu endereço, o nome e o endereço do estabelecimento, a capacidade em quartos, camas e utentes, a data pretendida de abertura e o contacto de uma pessoa a contactar em situação de emergência.

O n.º 2 acrescenta os documentos que instruem o pedido: documento de identificação do titular ou código de acesso à certidão permanente, termo de responsabilidade quanto à adequação do edifício, caderneta predial, título de arrendamento ou autorização para a prestação de serviços de alojamento, declaração de início de atividade com o CAE correspondente e a indicação da modalidade escolhida.

Uma alínea merece leitura atenta porque é frequentemente generalizada: a ata da assembleia de condóminos a autorizar a instalação só é exigida no caso dos hostels situados em prédios submetidos ao regime de propriedade horizontal. Não é um documento pedido a todos os apartamentos.

O prazo de oposição é de 60 dias contados da apresentação, e sobe para «um prazo máximo de 90 dias, no caso de pedidos para exploração de alojamento local em áreas de contenção».

Durante esse período o presidente da câmara pode opor-se, com fundamento, entre outros, na incorreta instrução do pedido, na violação de restrições municipais à instalação ou na falta de autorização de utilização adequada do edifício. A oposição obsta à atribuição do número de registo.

Passado o prazo sem oposição, o número que o Balcão Único Eletrónico atribuiu ao pedido converte-se no número de registo do estabelecimento. É por isso que a data de apresentação é a data que interessa guardar: é dela que o prazo se conta.

• Regra geral: 60 dias de prazo de oposição.
• Áreas de contenção: até 90 dias.
• A oposição impede a atribuição do número de registo.

Não existe uma licença separada. O artigo 7.º, n.º 1, é explícito: «O documento emitido pelo Balcão Único Eletrónico dos serviços contendo o número de registo do estabelecimento de alojamento local constitui o único título válido de abertura ao público.»

Único título válido significa exatamente isso. Não há alvará a pedir a seguir, nem certificado a emitir pelo Turismo de Portugal. O Turismo de Portugal, I. P., recebe os dados e publica a informação no Registo Nacional de Alojamento Local, mas não é ele que regista nem que licencia.

O número não serve apenas para o processo. O artigo 17.º, n.º 2, obriga a que a publicidade, a documentação comercial e o merchandising indiquem o nome ou logótipo e o número de registo — o que abrange os anúncios nas plataformas de reservas.

Publicitar um estabelecimento não registado, ou com registo desatualizado, é contraordenação autónoma nos termos do artigo 23.º, e responsabiliza também quem disponibiliza e intermedeia a oferta.

Esta é a parte em que a informação desatualizada custa dinheiro, porque leva anfitriões a renovar o que não precisa de ser renovado, ou a temer uma caducidade que já não existe. A Lei n.º 56/2023 («Mais Habitação») introduziu um artigo 6.º-A que dava ao registo a duração de cinco anos, renovável. O Decreto-Lei n.º 76/2024 revogou esse artigo, com efeitos a partir de 1 de novembro de 2024, e no texto consolidado ele lê-se hoje apenas «(Revogado.)».

Caíram com ele três regras da mesma origem: a reapreciação, durante o ano de 2030, dos registos existentes; a caducidade dos registos inativos, que obrigava a fazer prova da manutenção da atividade; e a suspensão, em todo o território nacional, da emissão de novos registos nas modalidades de apartamento e de estabelecimento de hospedagem em fração autónoma.

Caiu também o carácter pessoal e intransmissível do número de registo. Os n.os 2 a 4 do artigo 7.º, que o previam e que faziam caducar o título em caso de transmissão, estão revogados: o registo voltou a acompanhar o estabelecimento.

A palavra «caducidade» não consta hoje do texto consolidado do Decreto-Lei n.º 128/2014. Um registo válido não tem data de fim: termina por ato do titular ou por decisão do município, nos termos da secção seguinte.

A Lei n.º 56/2023 exigia decisão do condomínio previamente ao registo. Essa exigência desapareceu com a revogação dos n.os 4 e 5 do artigo 5.º, e o Decreto-Lei n.º 76/2024 acrescentou um artigo 6.º-B que diz o contrário no plano civil: a instalação e exploração de AL em fração autónoma «não constitui uso diverso do fim a que é destinada», para efeitos da alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil.

O condomínio conserva uma via, mas é prospetiva e exigente. Pode proibir o alojamento local por alteração ao regulamento aprovada por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio, e essa deliberação «produz efeitos para futuro, aplicando-se apenas aos pedidos de registo submetidos em data posterior à deliberação». Não apanha quem já está registado.

A exceção que se mantém é a dos hostels: não pode haver instalação e exploração de hostels em edifícios em propriedade horizontal onde coexista habitação sem autorização dos condóminos.

• Não há autorização do condomínio como requisito geral do registo.
• A proibição por regulamento exige dois terços da permilagem e só vale para o futuro.
• Os hostels em propriedade horizontal com habitação continuam a precisar de autorização.

Há duas vias, e são de natureza diferente. A primeira é do titular: a cessação da exploração é comunicada através do Balcão Único Eletrónico no prazo máximo de 10 dias após ocorrer, e implica o cancelamento do registo do estabelecimento.

A segunda é do município. O presidente da câmara pode determinar o cancelamento do registo, precedido de audiência prévia nos termos do Código do Procedimento Administrativo, com fundamento em desconformidade da informação ou documento do registo, violação de restrições à instalação ou falta de autorização de utilização adequada, violação dos requisitos dos artigos 11.º a 17.º, inexistência de seguro obrigatório válido, e prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio.

Nesta última hipótese, a assembleia de condóminos não cancela nada por si: pode opor-se por deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem do edifício e solicitar uma decisão ao presidente da câmara. Em alternativa ao cancelamento, o presidente pode convidar os intervenientes a obter um acordo.

Quando o cancelamento assenta no fundamento da perturbação, a decisão pode fixar a impossibilidade de o imóvel ser explorado como alojamento local por um período que não pode exceder cinco anos.

A suspensão nacional acabou, mas a competência municipal ficou reforçada. O município pode aprovar, no regulamento previsto no n.º 5 do artigo 4.º, a existência de áreas de contenção e de áreas de crescimento sustentável, por freguesia ou união de freguesias.

Nas áreas de contenção, o artigo 15.º-B permite ao município recusar novos registos em prédios ou frações que tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos dois anos anteriores, fixar limites ao número de estabelecimentos face aos fogos disponíveis, prever situações excecionais de admissão e estabelecer limitações proporcionais à transmissibilidade dos novos números de registo — com salvaguarda obrigatória dos casos de sucessão, de transmissão gratuita para cônjuge, unido de facto, descendentes ou ascendentes, e de divórcio ou dissolução da união de facto.

E há um travão temporário: para assegurar a eficácia do regulamento, a assembleia municipal pode suspender, por deliberação fundamentada e por um período máximo de um ano, a autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas, até à entrada em vigor do regulamento.

Fora do Decreto-Lei n.º 128/2014, o Decreto-Lei n.º 151/2026, de 30 de julho, aprovou medidas temporárias: os municípios que tinham ultrapassado os mil estabelecimentos registados a 31 de dezembro de 2025 dispõem de prazo até 31 de dezembro de 2026 para deliberar sobre o exercício do poder regulamentar, e uma suspensão em curso pode ser prorrogada a título excecional e por uma única vez, nunca além dessa data. É um regime temporário e não altera o Decreto-Lei n.º 128/2014.