Requisitos de segurança e funcionamento do AL

A capacidade máxima está no artigo 11.º, n.º 1: «A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local, com exceção da modalidade de quartos e hostel, é de nove quartos e de 27 utentes, sem prejuízo do disposto nos números seguintes.» São dois tetos cumulativos — nove quartos e 27 utentes —, não um ou outro.

A modalidade de quartos tem um limite próprio, que vem do artigo 3.º: o alojamento é feito na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, num máximo de três unidades.

O n.º 3 admite camas suplementares, do tipo convertível ou amovível, até um máximo de 50 % do número de camas fixas. É uma margem, não uma forma de ultrapassar os tetos do n.º 1.

• Regra geral: no máximo nove quartos e 27 utentes.
• Modalidade de quartos: no máximo três unidades, na residência do locador.
• Camas suplementares: até 50 % das camas fixas.

A capacidade declarada não é um detalhe administrativo. É ela que determina se o estabelecimento fica abaixo ou acima do limiar de 10 utentes do artigo 13.º, e portanto qual dos dois regimes de segurança contra incêndio se lhe aplica.

O artigo 12.º, n.º 1, fixa quatro requisitos ao estabelecimento, e são requisitos de funcionamento, não de decoração. O primeiro é apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos.

Os outros três são infraestruturais: estar ligado à rede pública de abastecimento de água ou dispor de sistema privativo com origem devidamente controlada; estar ligado à rede pública de esgotos ou dispor de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento; e estar dotado de água corrente quente e fria.

Vale a pena reparar no dimensionamento das fossas: a lei exige que sejam dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento, e não para a ocupação média. Numa casa fora da rede pública, é a capacidade declarada que manda.

O mesmo artigo acrescenta três deveres que se esquecem com facilidade: o estabelecimento tem de reunir sempre condições de higiene e limpeza (n.º 4); tem de dispor de um livro de informações sobre o funcionamento e as regras de utilização internas, disponibilizado em português, em inglês e em pelo menos mais duas línguas estrangeiras (n.os 6 e 7); e o responsável tem de facultar ao condomínio o seu contacto telefónico e o seu endereço de correio eletrónico (n.º 9).

O n.º 2 desce ao nível do quarto. Cada unidade de alojamento tem de ter janela ou sacada com comunicação direta para o exterior, que assegure ventilação e arejamento.

Tem também de estar dotada de mobiliário, equipamento e utensílios adequados, e de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior — o que na prática significa cortinados opacos, estores ou portadas.

E tem de ter portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes. Não é uma exigência de fechadura de alta segurança: é a garantia de que o hóspede pode fechar-se no seu espaço.

• Janela ou sacada com comunicação direta para o exterior.
• Mobiliário, equipamento e utensílios adequados.
• Sistema que permita vedar a entrada de luz exterior.
• Portas com sistema de segurança que assegure a privacidade.

A exigência de janela com comunicação direta para o exterior é a que mais frequentemente impede que um compartimento interior seja contado como quarto. Um espaço sem janela pode ser usado, mas não como unidade de alojamento.

O artigo 13.º tem dois regimes, e é preciso saber em qual se cai. O n.º 1 começa por «Sem prejuízo do disposto no número seguinte, os estabelecimentos de alojamento local devem cumprir as» regras de segurança contra incêndio em edifícios, constantes do Decreto-Lei n.º 220/2008 e da regulamentação técnica correspondente.

O n.º 2 abre a exceção, e abre-a por capacidade: «O disposto no número anterior não se aplica aos estabelecimentos de alojamento local que tenham» capacidade igual ou inferior a 10 utentes. Para esses, e apenas para esses, a lei substitui todo o regime geral por três obrigações.

A consequência prática é a que mais surpreende quem prepara uma casa grande: um estabelecimento com capacidade para 27 utentes não cumpre o artigo 13.º com um extintor e uma manta. Está acima do limiar, o n.º 2 não lhe serve, e aplica-se-lhe o regime geral de segurança contra incêndio em edifícios.

A palavra repetida nas três alíneas é «acessíveis» — e, na terceira, «visível». O extintor fechado num armário do proprietário e o 112 escrito numa pasta de boas-vindas guardada na gaveta cumprem a letra do inventário e não a da norma.

O artigo 17.º, n.º 2, obriga a que a publicidade, a documentação comercial e o merchandising indiquem o respetivo nome ou logótipo e o número de registo. O número de registo não é para o processo: é para o anúncio, e para todos os anúncios.

A placa identificativa é matéria do artigo 18.º, e o seu alcance é mais estreito do que se supõe. O n.º 1 impõe-a aos hostels, no exterior do edifício e junto à entrada principal. O n.º 2 estende-a às modalidades previstas nas alíneas b), c) e d) do artigo 3.º — apartamento, estabelecimentos de hospedagem e quartos —, junto à entrada do estabelecimento.

Fica de fora a alínea a), a moradia. Uma moradia autónoma, que não partilha entrada com ninguém, não é abrangida pela obrigação de afixar a placa. O modelo e as características da placa constam do anexo ao próprio decreto-lei.

• Número de registo em toda a publicidade e documentação comercial (artigo 17.º, n.º 2).
• Placa obrigatória nos hostels e nas modalidades de apartamento, estabelecimentos de hospedagem e quartos.
• A modalidade de moradia não está abrangida pelo artigo 18.º.
• O modelo da placa está no anexo ao decreto-lei.
• Não afixar a placa é contraordenação económica leve (artigo 23.º, n.º 2), e não grave.

O artigo 20.º é curto e remissivo: os estabelecimentos de alojamento local devem dispor de livro de reclamações, «nos termos e condições estabelecidos no Decreto-Lei n.º 156/2005».

Duas coisas seguem daqui. A primeira é que a obrigação existe para todo o AL, sem limiar de dimensão nem de modalidade. A segunda é que as regras de funcionamento — como se disponibiliza, como se responde, em que prazo, com que consequências — não estão no regime do Alojamento Local: estão no diploma do livro de reclamações, que é onde devem ser confirmadas.

Do diploma remetido interessam três pontos. O formato eletrónico é obrigatório, mas não substituiu o físico: o artigo 5.º-B, n.º 6, do Decreto-Lei n.º 156/2005 diz que a obrigação eletrónica «não afasta a obrigatoriedade de disponibilização, em simultâneo, do formato físico do livro de reclamações». A resposta ao consumidor é devida no prazo máximo de 15 dias úteis a contar da reclamação (artigo 5.º-B, n.º 4). E o original da folha de reclamação é enviado à ASAE, como diz o próprio artigo 20.º, n.º 2.

O artigo 20.º recebeu a sua redação atual do Decreto-Lei n.º 76/2024. É um dos artigos que o diploma de 2024 tocou, pelo que a versão que circula em textos anteriores a novembro de 2024 pode não corresponder à norma em vigor.

O artigo 23.º, n.º 1, qualifica o incumprimento dos requisitos dos artigos 12.º a 14.º como contraordenação económica grave. O artigo não fixa montantes: diz que é «punível nos termos do Regime Jurídico das Contraordenações Económicas (RJCE)». É por isso que quase todos os valores que circulam atribuídos a este decreto-lei não estão nele.

Os montantes estão no artigo 18.º do RJCE, e dependem de quem comete a infração. Para uma pessoa singular, a contraordenação económica grave é punida com coima de 650 € a 1500 €, e a leve com coima de 150 € a 500 €. Para pessoas coletivas os escalões sobem conforme a dimensão da empresa.

O artigo 23.º, n.º 3, acrescenta que a tentativa e a negligência são puníveis nos termos do RJCE — e, em caso de negligência, o RJCE reduz para metade os limites mínimo e máximo da coima.

Há uma armadilha no escalonamento das pessoas coletivas, que o RJCE faz pelo número de trabalhadores: quando a dimensão não pode ser determinada, aplica-se por defeito a moldura das médias empresas, que na contraordenação grave vai de 8000 € a 16 000 €. Não responder a um pedido de elementos pode, por esta via, sair mais caro do que responder.

A fiscalização cabe à ASAE e às câmaras municipais, que podem atuar em conjunto ou separadamente, e o Turismo de Portugal realiza vistorias a pedido da ASAE. Não é uma competência única, e por isso um estabelecimento pode ser visitado por mais do que uma entidade.