El registro de Alojamento Local, de la solicitud a la cancelación

El artículo 5.º, apartado 1, define el acto: «O registo de estabelecimentos de alojamento local é efetuado mediante comunicação prévia com prazo dirigida ao presidente da câmara municipal territorialmente competente.»

La expresión técnica importa. No es una «mera comunicação prévia», figura en la que el efecto se produce con la presentación. Es una comunicación previa con plazo: el presidente del ayuntamiento dispone de un periodo para oponerse, y el número solo se consolida si no lo hace. Quien trata el paso como un registro automático se equivoca sobre lo que está ocurriendo.

El apartado 2 fija el canal y es exclusivo: la comunicación se realiza a través del Balcão Único Eletrónico previsto en el artículo 6.º del Decreto-Lei 92/2010, que confiere a cada solicitud un número. Y el apartado 3 cierra la cuestión de la necesidad: la comunicación previa con plazo es obligatoria y condición necesaria para la explotación del establecimiento.

Registrar es obligatorio antes de explotar, y no después de empezar. Ofrecer, poner a disposición, publicitar o intermediar un establecimiento no registrado es, por sí solo, infracción conforme al artículo 23.º.

El artículo 6.º, apartado 1, enumera la información obligatoria. Abre por la letra a) con «A autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel» y sigue con la identificación del titular de la explotación, su dirección, el nombre y la dirección del establecimiento, la capacidad en habitaciones, camas y usuarios, la fecha prevista de apertura y el contacto de una persona a la que acudir en caso de emergencia.

El apartado 2 añade los documentos que acompañan la solicitud: documento de identificación del titular o código de acceso a la certificación permanente, declaración responsable sobre la adecuación del edificio, certificación catastral, título de arrendamiento o autorización para la prestación de servicios de alojamiento, declaración de inicio de actividad con el código de actividad correspondiente y la indicación de la modalidad elegida.

Una letra merece lectura atenta porque se generaliza con frecuencia: el acta de la junta de propietarios que autoriza la instalación solo se exige en el caso de los hostels situados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. No es un documento que se pida a todos los apartamentos.

El plazo de oposición es de 60 días contados desde la presentación, y sube hasta «um prazo máximo de 90 dias, no caso de pedidos para exploração de alojamento local em áreas de contenção».

Durante ese periodo el presidente del ayuntamiento puede oponerse, con fundamento, entre otros, en la incorrecta instrucción de la solicitud, en la violación de restricciones municipales a la instalación o en la falta de autorización de uso adecuada del edificio. La oposición impide la atribución del número de registro.

Pasado el plazo sin oposición, el número que el Balcão Único Eletrónico asignó a la solicitud se convierte en el número de registro del establecimiento. Por eso la fecha de presentación es la que conviene guardar: es de ella de donde se cuenta el plazo.

• Regla general: 60 días de plazo de oposición.
• Áreas de contención: hasta 90 días.
• La oposición impide la atribución del número de registro.

No existe una licencia aparte. El artículo 7.º, apartado 1, es explícito: «O documento emitido pelo Balcão Único Eletrónico dos serviços contendo o número de registo do estabelecimento de alojamento local constitui o único título válido de abertura ao público.»

Único título válido significa exactamente eso. No hay licencia que pedir después, ni certificado que emita Turismo de Portugal. Turismo de Portugal, I. P., recibe los datos y publica la información en el Registo Nacional de Alojamento Local, pero no registra ni concede licencias.

El número no sirve solo para el expediente. El artículo 17.º, apartado 2, obliga a que la publicidad, la documentación comercial y el merchandising indiquen el nombre o logotipo y el número de registro, lo que alcanza a los anuncios en las plataformas de reservas.

Publicitar un establecimiento no registrado, o con registro desactualizado, es infracción autónoma conforme al artículo 23.º, y responsabiliza también a quien pone a disposición e intermedia la oferta.

Esta es la parte en la que la información desactualizada cuesta dinero, porque lleva a anfitriones a renovar lo que no necesita renovación, o a temer una caducidad que ya no existe. La Lei 56/2023 («Mais Habitação») introdujo un artículo 6.º-A que daba al registro una duración de cinco años, renovable. El Decreto-Lei 76/2024 derogó ese artículo, con efectos desde el 1 de noviembre de 2024, y en el texto consolidado hoy se lee solo «(Revogado.)».

Cayeron con él tres reglas del mismo origen: la reevaluación, durante el año 2030, de los registros existentes; la caducidad de los registros inactivos, que obligaba a acreditar el mantenimiento de la actividad; y la suspensión, en todo el territorio nacional, de la emisión de nuevos registros en las modalidades de apartamento y de establecimiento de hospedaje en unidad autónoma.

Cayó también el carácter personal e intransmisible del número de registro. Los apartados 2 a 4 del artículo 7.º, que lo preveían y que hacían caducar el título en caso de transmisión, están derogados: el registro volvió a acompañar al establecimiento.

La palabra «caducidade» no consta hoy en el texto consolidado del Decreto-Lei 128/2014. Un registro válido no tiene fecha de fin: termina por acto del titular o por decisión del municipio, conforme al apartado siguiente.

La Lei 56/2023 exigía decisión de la comunidad previamente al registro. Esa exigencia desapareció con la derogación de los apartados 4 y 5 del artículo 5.º, y el Decreto-Lei 76/2024 añadió un artículo 6.º-B que dice lo contrario en el plano civil: la instalación y explotación de AL en unidad autónoma «não constitui uso diverso do fim a que é destinada», a efectos de la letra c) del apartado 2 del artículo 1422.º del Código Civil portugués.

La comunidad conserva una vía, pero es prospectiva y exigente. Puede prohibir el alojamento local mediante modificación del reglamento aprobada por mayoría representativa de dos tercios de la permilaje del edificio, y esa decisión «produz efeitos para futuro, aplicando-se apenas aos pedidos de registo submetidos em data posterior à deliberação». No alcanza a quien ya está registrado.

La excepción que se mantiene es la de los hostels: no puede haber instalación y explotación de hostels en edificios en propiedad horizontal donde coexista vivienda sin autorización de los propietarios.

• No hay autorización de la comunidad como requisito general del registro.
• La prohibición por reglamento exige dos tercios de la permilaje y solo vale para el futuro.
• Los hostels en propiedad horizontal con vivienda siguen necesitando autorización.

Hay dos vías, y son de naturaleza distinta. La primera es del titular: el cese de la explotación se comunica a través del Balcão Único Eletrónico en un plazo máximo de 10 días desde que ocurre, e implica la cancelación del registro del establecimiento.

La segunda es del municipio. El presidente del ayuntamiento puede acordar la cancelación del registro, previa audiencia conforme al Código do Procedimento Administrativo, con fundamento en disconformidad de la información o documento del registro, violación de restricciones a la instalación o falta de autorización de uso adecuada, violación de los requisitos de los artículos 11.º a 17.º, inexistencia de seguro obligatorio válido, y práctica reiterada y acreditada de actos que perturben la normal utilización del edificio.

En este último supuesto, la junta de propietarios no cancela nada por sí misma: puede oponerse por acuerdo motivado aprobado por más de la mitad de la permilaje del edificio y solicitar una decisión al presidente del ayuntamiento. Como alternativa a la cancelación, el presidente puede invitar a los intervinientes a alcanzar un acuerdo.

Cuando la cancelación se apoya en el fundamento de la perturbación, la decisión puede fijar la imposibilidad de explotar el inmueble como alojamento local por un periodo que no puede exceder de cinco años.

La suspensión nacional terminó, pero la competencia municipal quedó reforzada. El municipio puede aprobar, en el reglamento previsto en el apartado 5 del artículo 4.º, la existencia de áreas de contención y de áreas de crecimiento sostenible, por parroquia o unión de parroquias.

En las áreas de contención, el artículo 15.º-B permite al municipio rechazar nuevos registros en edificios o unidades que hayan sido objeto de contrato de arrendamiento urbano para vivienda en los dos años anteriores, fijar límites al número de establecimientos frente a las viviendas disponibles, prever situaciones excepcionales de admisión y establecer limitaciones proporcionales a la transmisibilidad de los nuevos números de registro, con salvaguarda obligatoria de los casos de sucesión, de transmisión gratuita a cónyuge, pareja de hecho, descendientes o ascendientes, y de divorcio o disolución de la pareja de hecho.

Y hay un freno temporal: para asegurar la eficacia del reglamento, la asamblea municipal puede suspender, por acuerdo motivado y por un periodo máximo de un año, la autorización de nuevos registros en áreas específicamente delimitadas, hasta la entrada en vigor del reglamento.

Fuera del Decreto-Lei 128/2014, el Decreto-Lei 151/2026, de 30 de julio, aprobó medidas temporales: los municipios que habían superado los mil establecimientos registrados a 31 de diciembre de 2025 disponen de plazo hasta el 31 de diciembre de 2026 para deliberar sobre el ejercicio del poder reglamentario, y una suspensión en curso puede prorrogarse a título excepcional y por una sola vez, nunca más allá de esa fecha. Es un régimen temporal y no modifica el Decreto-Lei 128/2014.