O seguro obrigatório do Alojamento Local

A obrigação é do titular da exploração. O n.º 2 do artigo 13.º-A diz que «o titular da exploração de alojamento local deve celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual».

Titular da exploração é quem explora o estabelecimento, e não necessariamente quem é dono do imóvel. Quando o AL é feito por um arrendatário, por um gestor ou por uma empresa, é essa pessoa que tem de ter a apólice em seu nome — o seguro do senhorio não cumpre a obrigação de quem explora.

Não há limiar de dimensão. Um único quarto na modalidade de quartos está tão abrangido como um estabelecimento de hospedagem com nove quartos. A lei não distingue por número de unidades, por receita, nem por número de noites vendidas.

• A obrigação recai sobre o titular da exploração, não sobre o proprietário enquanto tal.
• Aplica-se a todas as modalidades e a qualquer dimensão.
• O seguro tem de estar celebrado e manter-se válido, não apenas contratado uma vez.

A palavra que interessa no n.º 2 é «manter». Uma apólice que caducou por falta de pagamento deixa de cumprir a norma no dia em que deixa de estar válida, mesmo que tenha existido durante anos.

O mesmo n.º 2 define o âmbito da cobertura: o seguro tem de garantir «os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros».

São duas extensões que vale a pena separar. Primeira: os danos não patrimoniais estão expressamente incluídos, e não apenas o prejuízo material. Segunda: a cobertura não se esgota nos hóspedes — abrange terceiros, o que na prática significa vizinhos, condóminos e quem passe na rua.

É um seguro de responsabilidade civil extracontratual. Não é o seguro multirriscos habitação, que cobre o imóvel do proprietário contra os seus próprios danos, nem o seguro de recheio. Ter multirriscos não dispensa este seguro, e um multirriscos com uma cobertura acessória de responsabilidade civil só serve se garantir efetivamente o que o artigo 13.º-A exige.

O n.º 3 é uma frase única e não deixa margem: «O capital mínimo do contrato de seguro previsto no número anterior é de 75 000 euros por sinistro.»

Repare-se na unidade de medida. O mínimo é por sinistro, e não por anuidade nem por hóspede. Uma apólice que ofereça 75 000 € de capital agregado para todo o ano cobre menos do que a lei pede, porque o segundo sinistro do ano encontraria o capital já consumido.

O valor é um mínimo, não um valor recomendado nem um valor máximo. Nada impede contratar capital superior, e num estabelecimento com capacidade elevada há boas razões para o fazer — mas abaixo de 75 000 € por sinistro a apólice não cumpre o artigo 13.º-A.

O valor está fixado duas vezes, e não em alternativa: no n.º 3 do artigo 13.º-A e no artigo 5.º da Portaria n.º 248/2021, de 29 de junho (Diário da República, 2.ª série), que o exprime «por cada estabelecimento de alojamento registado no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) por sinistro». Para quem explora vários estabelecimentos, é esta a leitura que interessa: o mínimo conta-se por estabelecimento, e não por titular.

Quem explora um AL instalado numa fração de um edifício em regime de propriedade horizontal tem uma segunda obrigação, no n.º 5: celebrar ou fazer prova da existência de «seguro válido que garanta os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio na ou com origem na unidade de alojamento».

A formulação cobre os dois sentidos do risco: o incêndio que deflagra na unidade e o incêndio que tem origem nela e se propaga ao resto do edifício. É a segunda hipótese que explica a norma — o dano que o AL pode causar aos vizinhos.

O n.º 5 admite duas vias: celebrar o seguro ou fazer prova de que ele existe. Quando o seguro de incêndio do condomínio, ou o do proprietário, já cobre a fração nos termos exigidos, o que se faz é provar essa cobertura. Numa moradia autónoma, fora da propriedade horizontal, este segundo seguro não é exigido por este número.

• Só se aplica a unidades integradas em edifício em propriedade horizontal.
• Cobre danos por incêndio na unidade e com origem na unidade.
• Pode ser cumprido celebrando o seguro ou provando que já existe cobertura válida.

O artigo 13.º-A chama-se «Solidariedade e seguros», e o n.º 1 explica a primeira metade do título: o titular da exploração de alojamento local é solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos que estes provoquem no edifício em que a unidade se encontra instalada.

Responsabilidade solidária significa que o lesado pode exigir a totalidade da indemnização a qualquer um dos responsáveis. Um condómino cuja fração foi danificada por um hóspede não tem de identificar esse hóspede, nem de o processar: pode dirigir-se a quem explora o AL.

O seguro do n.º 2 é a contrapartida direta dessa regra. O legislador criou uma responsabilidade que segue o operador mesmo quando o facto foi praticado por outra pessoa e, no número seguinte, obrigou-o a segurá-la. Ler os dois números separados faz perder a lógica de ambos.

A solidariedade do n.º 1 é limitada aos danos provocados no edifício em que a unidade está instalada. Não é uma responsabilidade geral por tudo o que o hóspede faça em qualquer lugar.

O n.º 7 dá ao município um poder de verificação com um prazo curto: o município pode exigir, sempre que o entender conveniente, prova documental da celebração do contrato de seguro, «devendo o segurado fornecê-la no prazo máximo de três dias».

Três dias é pouco tempo para pedir uma declaração à seguradora, receber resposta e enviá-la. Na prática, a norma só se cumpre com folga se o comprovativo estiver guardado antes de ser pedido — e atualizado sempre que a apólice é renovada, porque o documento que interessa é o que prova a validade à data.

O pedido pode chegar a qualquer momento e não depende de queixa, de fiscalização no local nem de qualquer incidente. É um poder de verificação documental que o município exerce quando entender.

A consequência mais séria não é uma coima. O n.º 6 do artigo 13.º-A diz que a falta de seguros válidos «é fundamento de cancelamento do registo», e o artigo 9.º, n.º 1, alínea d), repete-o do lado do procedimento: o presidente da câmara municipal pode determinar o cancelamento do registo verificando-se «a inexistência do seguro obrigatório válido ou a falta de envio da informação e comprovativo previstos no n.º 7 do artigo 13.º-A».

São, portanto, duas causas de cancelamento e não uma. Não ter seguro é uma. Ter seguro e não enviar o comprovativo dentro do prazo é outra, autónoma, e basta por si.

O cancelamento é precedido de audiência prévia, nos termos do Código do Procedimento Administrativo. É um procedimento administrativo com contraditório, não um corte automático — mas termina com o registo cancelado, e sem registo válido não há título de abertura ao público.

A consequência que a lei associa expressamente à falta de seguro é o cancelamento do registo, e é essa que esta página afirma. O artigo 23.º qualifica como contraordenação económica grave o incumprimento dos requisitos dos artigos 12.º a 14.º e remete os montantes para o RJCE; se essa remissão abrange também o artigo 13.º-A é questão que o texto não resolve, e por isso não se publica aqui um valor de coima por falta de seguro.