Requisitos de seguridad y funcionamiento del AL

La capacidad máxima está en el artículo 11.º, apartado 1: «A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local, com exceção da modalidade de quartos e hostel, é de nove quartos e de 27 utentes, sem prejuízo do disposto nos números seguintes.» Son dos topes acumulativos —nueve habitaciones y 27 usuarios—, no uno u otro.

La modalidad de quartos tiene un límite propio, que viene del artículo 3.º: el alojamiento se presta en la residencia del arrendador, que corresponde a su domicilio fiscal, en un máximo de tres unidades.

El apartado 3 admite camas supletorias, convertibles o amovibles, hasta un máximo del 50 % del número de camas fijas. Es un margen, no una forma de superar los topes del apartado 1.

• Regla general: como máximo nueve habitaciones y 27 usuarios.
• Modalidad de quartos: como máximo tres unidades, en la residencia del arrendador.
• Camas supletorias: hasta el 50 % de las camas fijas.

La capacidad declarada no es un detalle administrativo. Es la que determina si el establecimiento queda por debajo o por encima del umbral de 10 usuarios del artículo 13.º, y por tanto cuál de los dos regímenes de seguridad contra incendios se le aplica.

El artículo 12.º, apartado 1, fija cuatro requisitos al establecimiento, y son requisitos de funcionamiento, no de decoración. El primero es presentar adecuadas condiciones de conservación y funcionamiento de las instalaciones y equipos.

Los otros tres son de infraestructura: estar conectado a la red pública de abastecimiento de agua o disponer de un sistema privativo de origen debidamente controlado; estar conectado a la red pública de saneamiento o disponer de fosas sépticas dimensionadas para la capacidad máxima del establecimiento; y disponer de agua corriente caliente y fría.

Conviene fijarse en el dimensionado de las fosas: la ley exige que estén dimensionadas para la capacidad máxima del establecimiento, y no para la ocupación media. En una casa fuera de la red pública, manda la capacidad declarada.

El mismo artículo añade tres deberes que se olvidan con facilidad: el establecimiento debe reunir siempre condiciones de higiene y limpieza (apartado 4); debe disponer de un libro de informaciones sobre el funcionamiento y las reglas de utilización internas, facilitado en portugués, en inglés y en al menos dos lenguas extranjeras más (apartados 6 y 7); y el responsable debe facilitar a la comunidad su contacto telefónico y su dirección de correo electrónico (apartado 9).

El apartado 2 baja al nivel de la habitación. Cada unidad de alojamiento debe tener ventana o balcón con comunicación directa al exterior, que asegure ventilación y aireación.

Debe estar también dotada de mobiliario, equipamiento y utensilios adecuados, y de un sistema que permita impedir la entrada de luz exterior, lo que en la práctica significa cortinas opacas, persianas o contraventanas.

Y debe tener puertas equipadas con un sistema de seguridad que asegure la privacidad de los usuarios. No es una exigencia de cerradura de alta seguridad: es la garantía de que el huésped puede cerrarse en su espacio.

• Ventana o balcón con comunicación directa al exterior.
• Mobiliario, equipamiento y utensilios adecuados.
• Sistema que permita impedir la entrada de luz exterior.
• Puertas con sistema de seguridad que asegure la privacidad.

La exigencia de ventana con comunicación directa al exterior es la que con más frecuencia impide que un espacio interior cuente como habitación. Un espacio sin ventana puede usarse, pero no como unidad de alojamiento.

El artículo 13.º contiene dos regímenes, y hay que saber en cuál se cae. El apartado 1 empieza por «Sem prejuízo do disposto no número seguinte, os estabelecimentos de alojamento local devem cumprir as» reglas de seguridad contra incendios en edificios, contenidas en el Decreto-Lei 220/2008 y en la reglamentación técnica correspondiente.

El apartado 2 abre la excepción, y la abre por capacidad: «O disposto no número anterior não se aplica aos estabelecimentos de alojamento local que tenham» capacidad igual o inferior a 10 usuarios. Para esos, y solo para esos, la ley sustituye todo el régimen general por tres obligaciones.

La consecuencia práctica es la que más sorprende a quien prepara una casa grande: un establecimiento con capacidad para 27 usuarios no cumple el artículo 13.º con un extintor y una manta. Está por encima del umbral, el apartado 2 no le sirve, y se le aplica el régimen general de seguridad contra incendios en edificios.

La palabra que se repite en las tres letras es «acessíveis», accesibles, y en la tercera «visível». El extintor guardado en un armario del propietario y el 112 escrito en una carpeta de bienvenida metida en un cajón cumplen un inventario, no la norma.

El artículo 17.º, apartado 2, obliga a que la publicidad, la documentación comercial y el merchandising indiquen el nombre o logotipo y el número de registro. El número de registro no es para el expediente: es para el anuncio, y para todos los anuncios.

La placa identificativa es materia del artículo 18.º, y su alcance es más estrecho de lo que se supone. El apartado 1 la impone a los hostels, en el exterior del edificio y junto a la entrada principal. El apartado 2 la extiende a las modalidades previstas en las letras b), c) y d) del artículo 3.º —apartamento, establecimientos de hospedaje y quartos—, junto a la entrada del establecimiento.

Queda fuera la letra a), la vivienda unifamiliar. Una moradia autónoma, que no comparte entrada con nadie, no queda sujeta a la obligación de colocar la placa. El modelo y las características de la placa constan en el anexo del propio decreto-ley.

• Número de registro en toda la publicidad y documentación comercial (artículo 17.º, apartado 2).
• Placa obligatoria en los hostels y en las modalidades de apartamento, hospedaje y quartos.
• La modalidad de moradia no está sujeta al artículo 18.º.
• El modelo de la placa está en el anexo del decreto-ley.
• No colocar la placa es infracción económica leve (artículo 23.º, apartado 2), no grave.

El artículo 20.º es corto y remisivo: los establecimientos de alojamento local deben disponer de libro de reclamaciones, «nos termos e condições estabelecidos no Decreto-Lei n.º 156/2005».

De aquí siguen dos cosas. La primera es que la obligación existe para todo AL, sin umbral de tamaño ni de modalidad. La segunda es que las reglas de funcionamiento —cómo se pone a disposición, cómo se responde, en qué plazo, con qué consecuencias— no están en el régimen del Alojamento Local: están en la norma del libro de reclamaciones, que es donde deben confirmarse.

De la norma a la que se remite interesan tres puntos. El formato electrónico es obligatorio, pero no sustituyó al físico: el artículo 5.º-B, apartado 6, del Decreto-Lei 156/2005 dice que la obligación electrónica «não afasta a obrigatoriedade de disponibilização, em simultâneo, do formato físico do livro de reclamações». La respuesta al consumidor se debe en un plazo máximo de 15 días hábiles desde la reclamación (artículo 5.º-B, apartado 4). Y el original de la hoja de reclamación se envía a la ASAE, como dice el propio artículo 20.º, apartado 2.

El artículo 20.º recibió su redacción actual del Decreto-Lei 76/2024. Es uno de los artículos que la norma de 2024 tocó, por lo que la versión que circula en textos anteriores a noviembre de 2024 puede no corresponder a la norma vigente.

El artículo 23.º, apartado 1, califica el incumplimiento de los requisitos de los artículos 12.º a 14.º como infracción económica grave. El artículo no fija importes: dice que es «punível nos termos do Regime Jurídico das Contraordenações Económicas (RJCE)». Por eso casi todos los valores que circulan atribuidos a este decreto-ley no están en él.

Los importes están en el artículo 18.º del RJCE, y dependen de quién comete la infracción. Para una persona física, la infracción económica grave se sanciona con multa de 650 € a 1500 €, y la leve con multa de 150 € a 500 €. Para personas jurídicas los escalones suben según el tamaño de la empresa.

El artículo 23.º, apartado 3, añade que la tentativa y la negligencia son punibles conforme al RJCE, y en caso de negligencia el RJCE reduce a la mitad los límites mínimo y máximo de la multa.

Hay una trampa en el escalonamiento de las personas jurídicas, que el RJCE hace por número de trabajadores: cuando el tamaño no puede determinarse, se aplica por defecto la horquilla de las medianas empresas, que en la infracción grave va de 8000 € a 16 000 €. No responder a una petición de datos puede, por esa vía, salir más caro que responder.

La inspección corresponde a la ASAE y a los ayuntamientos, que pueden actuar conjunta o separadamente, y Turismo de Portugal realiza inspecciones a petición de la ASAE. No es una competencia única, y por eso un establecimiento puede ser visitado por más de una entidad.